某某公司、某某公司2房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2024）新01民终3331号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆某科技发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：曹某，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：朱庆东，天津津玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆某房地产开发经营有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：马某，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨睿璇，新疆中先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙梁，新疆中先律师事务所律师。
上诉人新疆某科技发展有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人新疆某房地产开发经营有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2024）新0103民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：撤销一审判决第七、八项，依法改判某乙公司向我公司支付装修损失30万元、支付光缆安装费1.8万元。事实和理由：1．我公司和某乙公司签订的《某中心房屋租赁合同》（以下简称合同）提前解除的根本原因在于某乙公司的违约行为。我公司于2023年6月为了表示合作诚意，交纳履约保证金，后在多次催促、多方疏通的情况下，于2023年8月才拿到某乙公司的一系列手续进场装修。虽然2023年8月某乙公司的违约行为看似已经结束，但在一段公平的市场交易行为中，某乙公司的违约行为已经引起了双方之间继续合作的嫌隙。某甲公司进场装修后，一直想和某乙公司沟通装修免租期的问题，但又因某乙公司推诿不接电话、不见面、态度恶劣，无视我公司的合理诉求，进一步导致双方矛盾加剧，我公司本意并非恶意拖延房租，仅仅是想在自己的合理权益得到保障的情况下再向某乙公司交纳房租。某乙公司违约在前，强硬态度在后才是直接导致双方签订的合同无法继续履行下去的根本原因；2．因某乙公司违约导致合同解除，某乙公司应当赔偿我公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。双方签订的合同于2023年12月25日解除，距离双方约定的合同到期之日2031年6月17日仍有7年半。我公司和某乙公司签订长达8年的合同后，我公司投入大量资金装修、购置新的办公家具、进行光缆施工迁入网络和监控，但合同实际履行不到半年就解除了，某乙公司应当为此承担我公司的巨额装修损失。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。
某乙公司辩称：1．某甲公司和我公司之间的合同解除系因某甲公司违约所致，根据合同约定，某甲公司应当于合同签订后3日内（2023年6月21日前）向我公司支付第一期租金，虽然合同约定我公司应当向某甲公司提供营业执照复印件、房屋所有权证等证明文件，但该义务属于附随义务，不影响合同主要义务，即使确因上述证明文件影响了某甲公司的装修进度，但该影响已于2023年8月消除，我公司已不存在违约行为，之后某甲公司应当及时按约交纳房租，但某甲公司恶意拖欠。因此我公司根据合同第13.2条约定，于2023年12月25日通知某甲公司解除合同并无不当。在8个月的合同履行期间，某甲公司仅部分改造了24层（精装修交付），23层迟迟未动工，更未营业，我公司有理由怀疑某甲公司毫无履约意愿，还可能欠缺履约能力，我公司解除双方的合同，不仅仅是按照合同约定行使单方解除权，更是为了避免损失扩大而采取的及时止损的行为；2．合同解除的根本原因在某甲公司，涉案房屋的装修损失应当由某甲公司自行承担。首先，因某甲公司欠缴租金导致我公司行使单方解除权，合同解除系某甲公司的原因所致，涉案房屋的装修和安装光缆损失应当由某甲公司自行承担；其次，涉案房屋24层为精装修交付，某甲公司在一审时进行了确认，某甲公司退场时已将所有自有物品搬离，剩余装修绝大部分为交付时的装修，某甲公司未提供充足证据证明哪些属于改造装修部分，更未提供证据证明相关部分的现有价值。直至某甲公司退场，涉案房屋的装修工作都未完工，某甲公司提交的装修合同并未全部履行。某甲公司未提交装修和安装光缆的实际支出，其主张的相关费用不应当被认定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
某乙公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的合同于2023年12月23日解除；2．判决某甲公司向我公司支付2023年6月18日至2023年12月23日租金410,405.2元（1173.76÷2×1.7＋1173.76÷2×2）元／天×189天）；3．某甲公司向我公司支付物业服务费36,386．56元；4．判决某甲公司向我公司支付违约金195,431元；5．判令某甲公司承担我公司律师代理费13,223元。
某甲公司向一审法院反诉请求：1．判令某乙公司向我公司退还履约保证金132,097元；2．判令某乙公司赔偿我公司装修损失300,000元；3．判令某乙公司赔偿我公司光缆安装费18,000元。
一审法院认定事实：某甲公司、某乙公司于2023年4月达成商铺租赁的意向，某乙公司将其所有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区克某街某某号某中心23层-24层出租给某甲公司使用，两层总面积为1173.76㎡。某乙公司于2023年5月16日将涉案商铺钥匙交予某甲公司，某甲公司拿到钥匙后对涉案商铺23楼进行了装修，但因为某甲公司装修未向社区报备，某甲公司于2023年5月18日停止装修。某甲公司于2023年6月1日向某乙公司交付履约保证金132,097元。2023年6月18日，双方正式签订了合同，合同编号20230618，该合同约定，某乙公司（出租方、甲方）将上述涉案商铺出租给某甲公司（承租方、乙方），商铺约定交付日为2023年6月18日，交付宽限期为约定交付日起30天，租赁期为8年，自2023年6月18日至2031年6月17日，其中24层为精装修交付，23层为毛坯交付。甲方为乙方提供23层装修期91天，自2023年6月18日至2023年9月17日，装修期不因任何原因延长，24层无装修期。装修期物业费为5元／平方米，23层装修期物业费合计8,803元。甲方提供的装修期内租金优惠是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的商业优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致本合同解除的，则乙方不享受装修期内的租金优惠，乙方应按照本合同约定的装修期结束后的第一年度正常租金标准向甲方补交该等装修期间的优惠租金。乙方自甲方将房屋交付之日开始，按6个月为一个支付周期向甲方支付租金。乙方应于每一支付周期最后一个月的18日前支付下一支付周期租金，乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付第一个支付周期租金305,588元。23层含税租金标准为1.7元／天／㎡，每两年递增6％，24层含税租金标准为2元／天／㎡，每两年递增6％。双方对8年租赁期间的所有租金支付的时间和金额以表格的形式进行了列明。乙方应于本合同签订后3日内，向甲方支付该商铺的履约保证金132,097元，甲方应在收到上述款项后向乙方出具收据。履约保证金作为乙方遵守本合同及其附件有关约定和履行义务的保证。若乙方违反本合同的约定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收履约保证金。租赁关系终止时，甲方应在乙方按本合同约定交还商铺后的3个月内将履约保证金等再按照本合同约定扣减后一次性无息退还乙方。
一审法院认为，某乙公司与某甲公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依照约定履行各自法律义务。关于本案所涉合同是否应当解除以及某甲公司是否享有免租期的问题。本案中，某乙公司逾期交付房屋手续，某乙公司于8月向某甲公司交付手续后，某甲公司仍然拒不支付房屋租金，故双方均存在不同程度的违约，由于某乙公司的违约行为已经于8月消除，某甲公司应当于此时向某乙公司缴纳房屋租金，某甲公司逾期未交纳，某乙公司于12月25日向某甲公司发送解除合同通知的行为系行使了合同约定的单方解除权，故本案所涉合同于解除通知到达日即2023年12月25日解除。同时，因合同明确约定装修期为6月18日至9月17日，不因任何原因延长，且另约定如承租方在履行合同过程中出现重违约导致合同解除的，则承租方不享受装修期内的租金优惠。故由于某甲公司的违约，依据合同约定，某甲公司不再享有三个月的免租期。关于某乙公司主张的某甲公司向其支付2023年6月18日至2023年12月23日期间的租金410,405.2元（1173.76平方米÷2×1.7元＋1173.76平方米÷2×2元／天×189天）的诉讼请求。一审法院认为，根据庭审查明以及合同的约定，某乙公司负有向某甲公司交付房屋手续的义务，但因某乙公司延迟交付手续，导致某甲公司装修延迟，虽然合同约定的首次租金缴纳日期为6月18日，但某甲公司直至8月9日才拿到房屋手续并开始装修，某乙公司的延迟交付手续行为使某甲公司签订合同的根本目的无法达到，故，某甲公司应向某乙公司交付的房屋租金应当从某甲公司收到手续时起算，因合同于12月25日解除，故房屋租金应当计算至此时。一审法院对此期间的房屋租金予以支持，为（1173.76平方米／2×1.7元＋1173.76平方米／2×2元）×139天=301,832.38元。关于某乙公司主张某甲公司向其支付6月18日至12月23日物业费36,386.56元。根据合同约定了涉案商铺23层的装修期物业费为5元／平方米，装修期为3个月，物业费合计8,803元。该合同仅约定了23层的装修免租期间的物业费，因已经免除了某甲公司的免租装修期，故此期间内的物业费已无存在的基础。某乙公司主张6月18日至12月23日期间的物业费，没有事实依据，一审法院不予支持。关于某乙公司主张某甲公司向其支付违约金195,431元以及律师代理费13,223元的诉讼请求。一审法院认为，双方均存在不同程度的违约，虽然某乙公司的违约行为于8月已经消除，但某乙公司的违约行为已经实际拖延了某甲公司的装修和正式营业进度，故，对于某乙公司主张的依据合同约定以合同解除当月租金3倍的金额作为违约金的诉请以及律师代理费的诉请，一审法院均不予支持。关于某甲公司主张的某乙公司向其退还履约保证金132,097元的反诉请求。因本案双方均存在违约，履约保证金的存在是为了保证某甲公司按时缴纳房租，判决已经对某乙公司主张的租金部分予以了支持，故履约保证金应当退还给某甲公司。关于某甲公司主张的某乙公司向其支付商铺装修损失300,000元以及光缆安装费18,000元的反诉请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”根据庭审调查可知，首先，虽然某乙公司存在违约，但某乙公司已于8月将违约行为消除，此时已不存在影响合同履行的其他事由，某甲公司应当在此时及时缴纳房屋租金，但某甲公司仍未缴纳，导致某乙公司行使了单方解除权，本案所涉合同的解除系由某甲公司违约所致；其次，某甲公司已将涉案商铺的添附物均予以搬离，屋内仅保留了无法移动的硬装修，故，依据上述司法解释的规定，某甲公司作为违约方无权向某乙公司主张装修残值赔偿；最后，某甲公司为证明其主张，向一审法院提交了其与案外人签订的装饰装修合同和互联网专线合作协议、设备购销合同，其中装饰装修合同载明涉案商铺23、24层共计预算为290,212.5元，专线合作协议约定互联网的月租金为6,000元，设备购销合同载明合同金额为74,430元，因某甲公司未对上述款项的支出明细进行举证，无法证实该费用系某甲公司真实产生的费用或某甲公司实际支出的费用，故一审法院对某甲公司主张的某乙公司向其赔偿装修损失和光缆安装费的反诉请求均不予支持。一审法院判决如下：一、解除某乙公司与某甲公司签订的合同；二、某甲公司向某乙公司支付房屋租金301,832.38元；三、某乙公司向某甲公司返还履约保证金132,097元；四、驳回某乙公司要求某甲公司支付物业费36,386.56元的诉讼请求；五、驳回某乙公司新要求某甲公司支付违约金195,431元的诉讼请求；六、驳回某乙公司要求某甲公司支付律师代理费13,223元的诉讼请求；七、驳回某甲公司要求某乙公司支付装修损失300,000元的诉讼请求；八、驳回某甲公司要求某乙公司支付光缆安装费18,000元的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实及所依据的证据予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”围绕某甲公司的上诉请求及某乙公司的答辩意见，本案的争议焦点为：导致合同解除的违约方的认定，以及某乙公司是否应当赔偿某甲公司的装修损失和光缆损失。某甲公司上诉认为某乙公司未向其交付装修所需报备文件，以及某乙公司拒绝协商装修期租金构成根本违约，涉案合同提前解除的根本原因在于某乙公司的违约行为。对此，某乙公司不认可。经查，合同第9.5条约定：签署合同之前，某乙公司有向某甲公司提供营业执照复印件、房屋所有权证书等文件的义务。本院认为，该条系双方在合同签订前为避免涉案房屋存在权属争议进行的约定，并非对装修所需文件内容及交付时间进行约定，且该合同第7.2条约定，该商铺装修的审批、报验手续由某甲公司自行办理。据此，若因装修需要，某甲公司应先向某乙公司提出相关要求后，某乙公司再配合提供装修所需文件。根据现有证据证明某甲公司于2023年7月28日通过微信向某乙公司提出装修所需文件，某乙公司于2023年8月8日向其提供相关材料，对此某甲公司未举证证明某乙公司过分拖延或者故意不配合，且合同明确约定装修期为6月18日至9月17日，不因任何原因延长，且如承租方在履行合同过程中出现违约导致合同解除的，则承租方不享受装修期内的租金优惠，故对某甲公司的该部分上诉理由，依据不足，本院不予采纳。因某甲公司未按合同约定交付租金，构成根本违约，导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，某甲公司已将涉案商铺的添附物均予以搬离，对于剩余无法搬离的装饰装修物，出租人某乙公司亦未同意利用，故某甲公司上诉要求某乙公司向其赔偿装修损失和光缆安装费无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,070元（某甲公司已预交），由某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋仁伟
审判员 王 菲
审判员 金志诚
二〇二四年五月二十四日
书记员 杜旭兵
电话： 022-23262189
传真： 022-23262189
